אכיפה להסכם מכר במקרקעין

מעוניינים למכור או לקנות דירה? חשוב לדעת מתי מו"מ עלול לחייב אתכם להתקשר בעסקת מקרקעין גם אם טרם חתמתם על הסכם?

בתקופה האחרונה שבה מחירי הנדל"ן נוסקים מעלה מעלה ומתעלים מעל העננים, עבור מרביתנו רכישת דירה הינה בגדר חלום בהקיץ במהלך יום העבודה השגרתי. אך יחד עם זאת, לאלו מאיתנו שהפרוטה כן מצויה בכיסם, זוהי עשויה להיות הזדמנות לא רעה בכלל.

המחירים המשתנים בשוק הנדל"ן כמעט על בסיס יומיומי, גורמת לרבים שבבעלותם דירה להציעה למכירה למרבה במחיר. לעיתים רבות הטקטיקה הרווחת הינה "פלירטוט" במו"מ לא מחייב עם הרבה רוכשים פוטנציאלים בתקווה לקבל את התמורה הגבוהה ביותר. אך חשוב לדעת כי לאור התקיימותם של מספר פרמטרים במו"מ הפלירטוט עלול להוביל אתכם ללא פחות מחתונה אורתודוקסית.

על אף שחוק המקרקעין מגדיר כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, אנו עדים זה מכבר למגמות שונות בעמדת בתי המשפט שהחלו אט אט לכרסם בדרישת הכתב המהותית הקבועה בחוק המקרקעין, ופסיקה של ביהמ"ש המחוזי בת"א שניתן לאחרונה מחזקת אף יותר את המגמות הללו.

הנתבעים בעניין זה, שחזרו בהם מהסכמתם למכור את דירתם לתובעים, טענו כי חוסר חתימתם על חוזה מכר "סופי" מעיד על חוסר גמירת דעתם להתקשר בחוזה מחייב, וכי תכתובות שהועברו בין הצדדים מעידה על משא ומתן, שלא הבשיל לכדי חוזה. אולם, כפי שכבר שנפסק בעבר, העדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. על החסר הראייתי שנגרם עקב היעדרה של חתימה ניתן להתגבר בדרכים שונות, תוך בחינה של כלל נסיבות המקרה.

ביהמ"ש קבע כי מכלול הראיות שהובאו לפניו מעיד על גמירת דעתם של הנתבעים למכור את דירתם בתמורה שהוצעה ובתנאים שהוצעו, ומאחר שלא הייתה כל מחלוקת מהותית נוספת בין הצדדים, העדרה של חתימה על החוזה "הסופי" אינו מעלה ואינו מוריד ולכן יש להיעתר לסעד של אכיפת החוזה, כלומר מכירת הדירה לתובעים.

לפיכך, חשוב לדעת, שבמקרים בהם ישנן הסכמות מפורשות בין צדדים ביחס לתנאים מסוימים של ההסכם, למשל התמורה, חלוקת התשלומים ומועד מסירת החזקה, יתכן וניתן יהיה להסיק כי התגבשו היסודות הנדרשים לכריתת הסכם מחייב.