דירה להשכיר- הנאים המיסים בעיניך?

בעמק יפה בין כרמים ושדות עומד בניין ובו דירתך להשכיר. הצלחת בשעה טובה, למצוא שוכר וסיכמתם את גובה דמי השכירות, את משך תקופת השכירות וגם דאגת לבטוחות טובות ונאות במסגרת הסכם השכירות, נפלא. (מומלץ לקרוא את מאמרנו בנושא "דירה להשכיר- הנאים הבטוחות בעינך"). אז רגע לפני שפותחים את השמפניה, האם עצרת לבדוק כמה מס תשלם על כל הטוב הזה? התשובה לשאלה זו נעוצה בשאלה המקדמית - מה גובה ההכנסות מדמי השכירות שאתה צפוי לקבל ובאיזה מסלול בחרת מתוך שלושה מסלולי מיסוי אפשריים.

1.מסלול הפטור

2.מסלול מס בשיעור 10%

3.מסלול מס בשיעור השולי הרגיל.

1.פטור תמיד נשמע טוב! מה זה בעצם מסלול הפטור ומי זכאי לו? מסלול הפטור מעניק לבעל דירה, המשכיר, פטור מתשלום מס על הכנסותיו מדמי השכירות. בתוך מסלול זה קיימים למעשה 2 סוגים של פטור : פטור מלא מממס ופטור חלקי.

פטור מלא ממס- כדי לקבל את הפטור המלא ממס, דמי השכירות אינם יכולים לעלות על סכום של תקרה הנקבעת ומתעדכנת מדי שנה. בשנת 2022 סכום תקרת דמי השכירות החודשיים לצורך קבלת פטור מס מלא, עומד על סך של 5,196 ₪

בנוסף לכך, כדי לקבל פטור מלא ממס, חייבים להתקיים גם כל התנאים הבאים:

1.הדירה המושכרת מיועדת לשמש למגורים ומשמשת לכך בפועל.

2.הדירה המושכרת לא רשומה בספרי העסק של המשכיר.

3.הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. (ניתן גם להשכיר למי שאינו יחיד בתנאים מסוימים ובכפוף לקבלת אישור מיוחד מרשות המסים).

חשוב לדעת כי בחישוב ההכנסה החודשית משכר הדירה לצורך בחינת העמידה בסכום התקרה, יש לקחת בחשבון את כל ההכנסות של המשכיר מכל דירות המגורים המושכרות על ידו (כולל דירות המושכרות על ידי בן/בת הזוג וילדים קטינים) בין אם הדירה מושכרת למגורים או לעסק.

בשורה משמחת נוספת, משכירי דירות במסלול הפטור המלא, שהינם שכירים ומי שאינם מחויבים בהגשת דוחות מס שנתיים, לא יהיו מחויבים להגיש דיווח על הכנסותיהם מדמי השכירות הפטורים במסלול הפטור המלא.

פטור חלקי ממס- כאשר ההכנסות מדמי השכירות החודשיים גבוהות מסכום התקרה אך לא עולות על כפל סכום התקרה, יינתן פטור חלקי ממס. אם כן, מה יהיה גובה הפטור החלקי במקרה זה? ראשית יש לחשב את הסכום החריגה – ההפרש בין דמי השכירות לבין סכום התקרה. את סכום החריגה יש להפחית מסכום התקרה וההפרש שיתקבל יהיה הסכום הפטור ממס. יתרת דמי השכירות שאינה פטורה, תהיה חייבת במס בהתאם לשיעור המס השולי של המשכיר (למי שלא מלאו לו 60, מדרגת המס הראשונה היא 31%). במקרה בו מתקבל רק פטור חלקי, משכיר הדירה יהיה חייב להגיש דיווח לרשות המיסים ולדווח על ההכנסות שלו מדמי השכירות החייבות במס.

2.מסלול מס בשיעור 10% מסלול זה מאפשר למשכיר דירה לשלם מס בשיעור מופחת של 10%, ללא כל מגבלה או תקרה של סכום דמי השכירות. את סכום המס המופחת יש לשלם לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה מדמי השכירות. כדי לבחור במסלול מיסוי זה, חייבים להתקיים כל התנאים הבאים: 1.הדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל. 2.ההכנסה מדמי השכירות איננה נחשבת הכנסה מעסק.

במסלול זה - אין "כפל הנחות ומבצעים" !! משכיר דירה שבחר במסלול מיסוי זה, לא יהיה זכאי לנכות פחת או הוצאות וכן לא יהיה זכאי לקבל פטור ממס (מלא או חלקי) או כל הטבה אחרת. אם לא די בכך, בעת מכירת הדירה המושכרת במסלול מיסוי זה, ככל שיחול מס שבח, יתווסף לשווי המכירה סכום הפחת התיאורטי (זה שהיה יכול להידרש אילו המיסוי של דמי השכירות היה בשיעור השולי הרגיל) ובכך חבות מס השבח תגדל בהתאמה. כמו כן, משכיר דירה שבחר במסלול מיסוי זה יהיה חייב בדיווח לרשות המיסים על הכנסותיו. (במקרים מסוימים, משכיר דירה יוכל להגיש טופס דיווח ייעודי ולא דוח מס שנתי מלא).

3.מסלול מס בשיעור השולי הרגיל. שיעור המס שיחול על משכיר דירה במסלול זה יהיה שיעור המס הרגיל והשולי בהתאם לכלל הכנסותיו. כמובן שבמסלול זה יהיה ניתן לדרוש פחת והוצאות שוטפות שהוצאו במסגרת ההשכרה (כמו למשל, עלויות שכ"ט עורך הדין שערך את הסכם השכירות ועוד – על כך נעמוד במאמר נפרד). גם במסלול זה (כמו במסלול המיסוי המופחת של 10%), בעת מכירת הדירה המושכרת, ככל שיחול מס שבח, יתווסף לשווי המכירה סכום הפחת ובכך חבות מס השבח תגדל בהתאמה. חשוב לדעת כי מי שבוחר במסלול מיסוי זה, יהיה מחויב בהגשת דו"ח שנתי לרשות המיסים גם אם היה פטור מהגשת דוחות שנתיים טרם השכרת הדירה.