חדשות עצובות למשקיע - מס הרכישה עלה

בשורה לא משמחת לציבור המשקיעים במקרקעין בישראל – מס הרכישה עלה באופן דרמתי על עסקאות רכישה של דירות מגורים המבוצעות החל מיום 28.11.2021

על מה מדובר? מס רכישה מוטל על הרוכש בעסקאות מקרקעין בישראל, בין אם מדובר על דירה או מגרש (או על רכישת מניות של חברה המהווה "איגוד מקרקעין"). מס הרכישה מחושב כאחוז משווי הרכישה/שווי הנכס בעסקה והינו מדורג בהתאם לסכום הרכישה ולסוג המקרקעין הנרכש (מגרש, דירה יחידה, דירה נוספת). על כן, יש לקחת בחשבון עלות זו כחלק מעלויות הרכישה נוסף על מחיר הרכישה והעלויות הנלוות לביצוע העסקה. אם אפשר, רצוי לבדוק אפשרות לביצוע תכנון מס לגיטימי להפחתת נטל המס.

על מי הבשורה הרעה לא חלה? לכל מי שהנו תושב ישראל ורוכש את דירתו היחידה בישראל ואין לו דירה אחרת (או מעל לשליש דירה אחרת או מעל חצי דירה שקיבל בירושה) בישראל, אזי ימשיכו לחול הטבות מס הרכישה לפי המדרגות הבאות (בתוקף עד 15 בינואר 2022): על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪: 0% על חלק השווי שבין 1,747,865 ₪ – 2,073,190 ₪ – 3.5% על חלק השווי שבין 2,073,190 ₪ – 5,348,565 ₪– 5% על חלק השווי שבין 5,348,565 ₪ – 17,828,555 ₪ – 8% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪ – 10% יזהר הקונה המשקיע: בקשר לעסקאות החל מיום 28.11.2021, בהן נרכשת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש, וכן רכישות בידי מי שאינו יחיד (חברה למשל) או בידי מי שאינם תושבי ישראל, הועלה מס הרכישה באופן משמעותי, כאשר מדרגת המס, החל מהשקל הראשון, הנה לפי שיעור של 8 אחוז! מדרגות מס רכישה (בתוקף עד ליום 15 בינואר 2022) הנן : על חלק השווי שעד 5,348,565 ש"ח – 8% על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח – 10%

מדובר כאמור, בעליית מס דרמתית, שכן מס הרכישה שחל על עסקאות רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) לפני ה 28.11.2021 חושב לפי מדרגות מס נמוכות הרבה יותר:

על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5% על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 3,884,295 ₪ - 6% על חלק השווי העולה על 3,884,295 ₪ ₪ ועד 5,348,565 ₪ - 7% על חלק השווי העולה על 5,348,565 ₪ ₪ ועד 17,828,555 ₪ - 8% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪ – 10%

מה ניתן לעשות כדי להפחית את נטל המס ברכישת דירה שנייה? במקרים מסוימים, ניתן "להקפיא" את מס הרכישה שחל בעסקה בה נרכשת "דירה נוספת" שהיא דירה שנייה של הרוכש (והתא המשפחתי שלו). במצב זה, "ההקפאה" מאפשרת לשלם את מס הרכישה כאילו מדובר בקניית "דירה יחידה". התנאי ל"הקפאה" הוא אם הרוכש של הדירה השנייה, ימכור את הדירה הראשונה (הקודמת שלו) תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה, כך שתיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה (ופחות משליש בדירה אחרת ופחות ממחצית דירה שירש). רק במקרה כזה, תחשב הרכישה של הדירה השנייה כאילו נרכשה דירה יחידה, לצרכי מס רכישה. חס וחלילה, היה ולא ימכור הרוכש דירה שנייה, את דירתו הקודמת תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה השנייה, יחושב מלוא מס הרכישה לפי המדרגות הגבוהות (החל ממדרגת 8 אחוזים) וכן יתווספו לסכום מס הרכישה גם הצמדה וריבית.

חשוב לציין כי קיימות בנוסף לאמור לעיל, גם הקלות במס רכישה הניתנות בתנאים מסוימים לעולה חדש, לנכה ולהעברות ללא תמורה/מתנות בתוך המשפחה – על כך נעמוד בהרחבה במאמר נפרד.