פטור או הקלות במס במכירת דירת מגורים - רק לדירות "אמיתיות"

נכון להיום, בישראל קיים פטור על מכירת דירת מגורים יחידה או במקרים אחרים תינתן הקלה במס השבח ("חישוב ליניארי מוטב") וכל זאת ובלבד שעומדים בכל התנאים הקבועים בחוק (עליהם נעמוד בפוסטים הבאים). התנאי המקדמי הן לצורך קבלת הפטור, והן לצורך קבלת הקלות בגובה מס השבח (בחישוב ליניארי מוטב) הוא כי הנכס שמוכרים הוא אכן "דירת מגורים".

החוק הגדיר דירת מגורים כ-“דירה” או חלק מדירה; אשר בנייתה הסתיימה; הדירה היא בבעלותו או בחכירתו של אדם יחיד; הדירה איננה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה. בנוסף לזאת, לגבי הדירה חייב להתקיים לפחות אחד משני תנאים: הדירה משמשת למגורים או שהיא מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

השאלה האם בעת מכירת דירת מגורים, אשר שימשה בפועל למגורים ושיש בה את כל המתקנים הדרושים למגורים אבל היא אינה עומדת בחוקי התכנון והבניה, יינתן פטור ממס או מס מופחת (לפי חישוב ליניארי מוטב")?

ככלל ולאור הפסיקה של בתי המשפט בנושא זה, נראה כי התשובה, ככלל, שלילית.

יחד עם זאת, התשובה יכולה להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה.

ביום 12.8.2019 התקבל פסק דין, בו”ע 34577-08-17 גיא נ’ מדינת ישראל, אשר קבע כי נכס ששימש למגורים בניגוד לדיני התכנון והבנייה, איננו יכול להיחשב כ-”דירת מגורים” לצורכי מס, ולכן אינו זכאי להטבת מס כגון חישוב לינארי מוטב וזאת גם אם נעשה שימוש בנכס בפועל לצרכי מגורים על פני שנים רבות ואפילו עשרות שנים.

בנסיבות מקרה זה, נרכשו זכויות חכירה בנכס מקרקעין המצוי במרתף של בניין מגורים ברחוב ביאליק בתל אביב. הנכס שנרכש הוגדר כ-”מחסן” ו-”חדר כביסה” על פי חוקי התכנון והבנייה אך בפועל, לאחר רכישתו, הוסב לשימוש במגורים על ידי התקנת כל המתקנים הדרושים לכך (מטבח, מקלחת, שירותים וכו'). לא הייתה מחלוקת עובדתית עם רשויות המס, לגבי השימוש בנכס למגורים משך שנים רבות. חשוב לציין כי טרם מכירת הנכס, בית המשפט לעניינים מקומיים פסק כי השימוש בנכס למגורים היה שימוש אסור וכי על המוכר היה להסיר את מתקני הדירה כך שלא יוכל לשמש למגורים.

יחד עם זאת בנסיבות תיק אחר שנדון בבית המשפט המחוזי בת"א (ו"ע 052894-03-17 שטיין נ' מדינת ישראל) ושהתקבל פסק דין בעניינו מאוחר יותר, ביום 19.11.2019, בית המשפט פסק כי פגם תכנוני אינו מונע בהכרח מדירה להיחשב כדירת מגורים לצורך מס שבח. במקרה זה, בהסכם רכישת הנכס הוא הוגדר כדירת מגורים, הדיווח לרשויות המס נעשה בגין רכישת דירת מגורים ושולם מס רכישה בהתאם, הנכס נרשם בטאבו כדירת מגורים (ולא נרשמה הערת אזהרה בדבר שימוש חורג), לצרכי ארנונה סווג הנכס כדירת מגורים והרשויות לא פעלו כנגד סיווג זה, בנכס היו כל המתקנים הנדרשים למגורים ונעשה בו שימוש בפועל למגורים במשך 20 שנה.

יחד עם זאת, כאשר ביקשו למכור את הנכס, התברר כי בהיתר ההיסטורי הנכס יועד בכלל לשמש כמחסן וחדר הסקה ולא כדירת מגורים. בית המשפט בנסיבות מקרה זה קבע, כי אין חשש להפרת הכלל לפיו "לא יהא החוטא נשכר", ועל כן, ניתן לסווג את הנכס כדירת מגורים לצורך מס שבח על כל המשתמע מכך.

חשוב לציין כי רשויות המס הגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 1073/20) בנוגע לפסיקת בית המשפט המחוזי (ועדת הערר) בעניין שטיין, כך שטרם נקבעה ההלכה הסופית והמנחה בעניין זה.