בפסק דין תקדימי שנתקבל ב 9.11.2022 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נתבשרנו כי הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים (כאשר עומדים בתנאים הקבועים לכך בחוק), ניתן למוכר באופן אישי/נפרד ולא מתייחס לדירה בכללותה. אז רגע לפני שפותחים את השמפניה, נרצה לשפוך יותר אור על משמעות הדברים ומתי באמת אפשר לשמוח.
ראשית נזכיר כי פטור ממס שבח ממכירת דירה מתקבל כאשר עומדים בתנאים הקבועים בחוק.
(יצוין במאמר מוסגר כי בנסיבות ובתנאים מסוימים, קיימים גם פטורים נוספים, למשל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שנתקבלה בירושה. על כך נעמוד בכתבות נוספות שלנו).
אז מה הם התנאים שבחוק: 1. הדירה הנמכרת הינה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק. 2. המוכר הוא הבעלים של הדירה המהווה דירתו היחידה ובמועד המכירה אין בבעלותו יותר מדירה אחת. 3. הבעלות של המוכר בדירה הנמכרת/היחידה היא לפחות 18 חודשים לפני המכירה, 4. הפטור ניתן עבור דירה שהשווי המירבי שלה הוא 4,603,000 ₪ (זו התקרה נכון לשנת 2022). דירה שהשווי שלה הינו מעל לסכום זה, נחשבת "דירת יוקרה" ובעת מכירתה, חלק התמורה העולה על התקרה יחויב במס שבח.
בנסיבות פסק הדין התקדימי, נמכרה דירה ששוויה 10 מיליון ₪ על ידי 2 שותפים (שאינם בני זוג ואינם מהווים תא משפחתי אחד לצרכי מס). רשות המיסים העניקה לכל אחד מהשותפים פטור ממס שבח רק בגין 50% מסכום התקרה ושאר התמורה חויבה במס שבח. טענת רשות המיסים הייתה כי תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, ולכן כל אחד מהשותפים זכאי לחלק מתקרת הפטור בהתאם לחלקו היחסי בדירה שנמכרה. מנגד טענו המוכרים כי כל אחד מהם זכאי לפטור עד סכום התקרה הקבוע בחוק ואין לחלק ביניהם את סכום תקרת הפטור, בין היתר משום שמס השבח הינו מס ישיר המוטל על ההכנסה של כל אחד מהם באופן נפרד ולא על נכס.
בפסק הדין התקדימי הוכרעה המחלוקת עם רשות המיסים לטובת המוכרים ולפיה, במכירה של דירת יוקרה על ידי מספר מוכרים, זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור בגובה מלוא סכום תקרת הפטור. כלומר תקרת הפטור אינה ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה אלא ניתנת לכל מוכר באופן נפרד.
חשוב להבהיר כי בני זוג וילדיהם הקטינים מהווים "תא משפחתי אחד" לצרכי מס ולכן אינם יכולים ליהנות מתקרת פטור נפרדת במכירת דירת יוקרה כאשר הדירה רשומה על שם יותר מבן זוג/משפחה אחד. במקרה זה עדיף לשמור את השמפניה למועד משמח אחר.
יחד עם זאת, פסק הדין יכול לשמש כר פורה לתכנוני מס לגיטימיים בנסיבות בהן הבעלות בדירת היוקרה היא בידי מוכרים שאינם מהווים תא משפחתי אחד לצרכי מס (למשל, מכירת דירת יוקרה על ידי זוג שהתגרש).