בעמק יפה בין כרמים ושדות עומד בניין ובו דירתך להשכיר. הצלחת בשעה טובה, למצוא שוכר וסיכמתם את גובה השכירות ואת משך תקופת השכירות ואולי גם סיכמתם כי תיתן לשוכר אופציה לתקופת שכירות נוספת. נפלא. אז רגע לפני שפותחים את השמפניה וניגשים לחתימה על הסכם השכירות, האם עצרת לבדוק את הבטוחות שלך בהסכם השכירות?
בעולם מושלם הכל מתנהל כשורה, תשלומי השכירות מתבצעים במועדם, השוכר שומר על דירתך כאילו הייתה שלו, ואולי אף משקיע מכספו ומשביח את הנכס. לצערנו, אנחנו חיים בעולם שרחוק מלהיות כזה, עולמנו הוא דינמי והכל יכול לקרות, גם תרחישים פחות נעימים. על כן, לשם הכנה ליום סגריר, נועדו הבטוחות בהסכם השכירות ורצוי להכיר כמה מהבולטות והחשובות שבהן ואת ההבדלים ביניהן.
שטר חוב: מה זה בעצם? מדובר בבטוחה נפוצה מאוד בהסכמי שכירות. למעשה שטר החוב הוא מסמך התחייבות של השוכר, כי אם יפר את הסכם השכירות (לפי המוגדר בהסכם), הוא ישלם למשכיר סכום כסף הנקוב בו. כמה זה עולה לנו? בעבר היה טופס מיוחד שהיה ניתן לרכוש בדואר. דרישה זו כבר לא קיימת, וניתן לעשות שימוש בנוסח שטר החוב, להדפיס ולחתום. למעשה אין עלות לשוכר או למשכיר בקשר עם יצירת שטר החוב והחתימה עליו.
כיצד מממשים? אם השוכר הפר את הסכם השכירות ולא עמד בתנאיו, יוכל השוכר להציג את שטר החוב לפירעון בהתאם לאמור בו. על מנת שיהיה ניתן לפדות שטר חוב בבנק, יש להקפיד, כי בשטר יופיעו שם הבנק ומספר החשבון של השוכר. במידה ולא ניתן להיפרע מהשטר, בין אם השוכר לא משלם את הכספים על פי השטר ובין אם הבנק (ככל שצוין בשטר החוב פרטי חשבון הבנק של השוכר) לא מעביר למשכיר את הכספים על פי שטר החוב, אזי רשאי המשכיר לממש את שטר החוב על ידי פנייה ישירות ללשכת ההוצאה לפועל והגשת בקשה למימושו, ואין כל צורך לפנות לבית המשפט. לבקשה ללשכת ההוצאה לפועל, יש לצרף את שטר החוב המקורי ולשלם אגרה הנקבעת בהתאם לערך השטר. מנגד, השוכר רשאי להגיש התנגדות מנומקת למימוש השטר. במקרה כזה, יוקפאו הליכי המימוש עד להכרעת בית המשפט בנושא כאשר נטל ההוכחה יהיה על השוכר.
שטר חוב עם ערבים: מה זה בעצם? מדובר על שטר החוב אשר עליו חותמים ערבים המתחייבים לשלם את הסכום המוגדר בשטר במקרה שהשוכר לא יוכל לשלם את הסכום בעצמו. כמה זה עולה לנו? אותו דבר כמו שטר חוב רגיל. כיצד מממשים? באותו אופן שממשים שטר חוב רגיל. למעשה, שטר חוב עם ערבים מספק הגנה חזקה יותר למשכיר שכן במקרים בהם השוכר אינו מסוגל לפרוע את שטר החוב, דרישת מימוש השטר תופנה לערבים החתומים עליו. אם לא יהיו ערבים לשטר, הליכים הגבייה יכולים להיות ממושכים והם גם עשויים להסתיים רק בהחזרה חלקית של סכום החוב. מומלץ לוודא מראש כי הערבים לשטר החוב יכולים לערוב לו בשעת הצורך, על ידי בדיקת יכולתם הכלכלית (תלושי שכר, דוחות מס, מקום עבודה וכו').
ערבות בנקאית- מה זה בעצם? מדובר במסמך שבנק מנפיק בו הבנק עצמו מתחייב להיות ערב לתשלום סכום כספי הנקוב בו. סכום זה למעשה מוקצה ומשוריין מתוך חשבון הבנק של השוכר/הערב ובעל החשבון לא יוכל לעשות שימוש בסכום הנקוב במסמך הערבות הבנקאית, כל עוד הערבות בתוקף.
כמה זה עולה לנו? למשכיר זה לא עולה דבר. יחד עם זאת, לשוכר מדובר בבטוחה יקרה. השוכר מקצה את סכום הערבות מתוך חשבונו והוא חסום מביצוע כל פעולה או שימוש בכספים אלו, כל עוד הערבות בתוקף. נוסף על כך, הבנקים גובים עמלה בגין הטיפול ועריכת הערבות בסך שיכול לנוע בין 3% עד 7% בשנה עם סכום מינימלי שיכול לנוע בין 300 ₪ ל- 500 ₪ תלוי בבנק ובסוג הלקוח. הגבלת סכום הערבות: בתנאים מסוימים החלים על השכרה למגורים, החוק קובע הגבלת סכום ערבות זו שכן היא כרוכה בעלות לשוכר. ההגבלה של הסכום היא לפי הנמוך מבין: סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים וסכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות. כיצד מממשים? ברגע שהשוכר הפר את חוזה השכירות ותנאיו או גרם נזק, יש למשכיר הזכות לגשת עם המסמך לבנק ולדרוש את סכום הכסף הנקוב בו. מרגע שקיבל הבנק דרישה זו, הבנק מחויב להעביר למשכיר את הסכום במלואו, בלי שיצטרך לבקש ממנו לנמק או להוכיח את דרישתו, וללא צורך לקבל אישור לתשלום מלשכת הוצאה לפועל או מבית המשפט.
על כן, הערבות הבנקאית נחשבת לבטוחה חזקה מאוד עבור המשכיר, ושקולה כמעט לכסף מזומן. המחאות/שיקים לביטחון מה זה בעצם? מדובר בשיקים פתוחים ורגילים שנשארים אצל המשכיר עד תום תקופת השכירות ואף לאחר מכן (בהתאם לאמור בהסכם). חלקם נכתבים לטובת רשויות או ספקים וחלקם לטובת המשכיר. כמה זה עולה לנו? למעשה אין עלות לשוכר או למשכיר בקשר עם הכנת השיקים. כיצד מממשים? ברגע שהשוכר הפר את חוזה השכירות ותנאיו או גרם נזק, יש למשכיר הזכות לעשות שימוש בשיקים. חלילה במקרה שהשוכר יבטל את השיקים או לא יהיה להם כיסוי/"השיקים חוזרים", המשכיר יאלץ לפנות להליכים משפטיים בלשכת ההוצאה לפועל או בבית המשפט, הליכים אשר עשויים להימשך זמן רב ועולים כסף.
שימוש בפוליסות ביטוח דרך נוספת להבטחת זכויותיו ורכושו של המשכיר, היא שימוש בפוליסות ביטוח בנוגע לדירה: ביטוח מבנה הדירה, ביטוח רכוש, ביטוח מפני תביעות צד ג' וכו'. בתנאים מסוימים החלים על השכרה למגורים, החוק קובע כי המשכיר לא יוכל לחייב את השוכר לשלם עבור ביטוח מבנה הדירה ועל כן, עלות דמי ביטוח מבנה הדירה, תחול על המשכיר בלבד. האופי קובע אבל גם הכמות כמובן שיש גם יתרון לכמות הבטוחות שבהסכם השכירות נוסף לטיבן וחוזקתן. ככל שבידיך בטוחות רבות יותר, כך תוכל להגן יותר על דירתך וזכויותיך בשעת הצורך.
משרדנו עומד לרשותכם לייעוץ, סיוע וליווי משפטי ומתן שירותים בכל הקשור לעסקאות במקרקעין ובתוכן הסכמי שכירות על סוגיהם הרבים.